西湖区2字头小户型一次性全推，值得入手吗？ | 选房指南No.138

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■选房指南：锦粼府、御清城、滨江悦

与钱塘江对岸的滨江区类似，西湖区的之江转塘板块也是长期供应不足，目前在售的仅一个均价38600的祥生云镜。而在4月份就传言要开盘的中梁云都汇昨天终于领证了，均价28400，所有住宅一次性推出。于是不少投资客，滨江外溢以及周边自住的朋友又躁动起来了！

▲云都汇售楼处

▲项目建设情况

中梁云都汇位于西湖区科海路与贤家路交叉口，算是云栖小镇板块。从滨江区沿着之江大桥向西，很快就可以到达中梁云都汇的售楼处。相对于滨江区的繁华热闹，之江板块低调的多。这里建筑密度不大，环境与空气质量都不错！

云栖小镇的名头很响亮，云栖大会在杭州基本上妇孺皆知。但是除了开会那几天，平时的之江转塘除了中心区以外的地方并不热闹，人口导入不足，也进而导致了云都汇一带商业氛围的缺失，等贝利云栖中心银泰入驻以后会稍好一些！

项目距离6号线在建的科海路站的距离已经达到了1.1公里，步行起来距离上略显尴尬，所以只能说是准地铁盘。不过如果是开车的话，目前之江一带的地理壁垒正在逐步被打破，可以沿之江大桥到滨江，沿紫之隧道到城西，沿之江路到市中心，相对于以前方便了不少。

这个项目分为东西两块，西边为商业部分，东边为住宅。其中一号楼是保障性住房，不可出售。住宅部分为11层的小高层，层高2.9米，一梯两户，2021年6月交付。

▲项目沙盘图

云都汇的西边是在建的商业楼以及科海路，科海路未来是云都汇业主出行的主干道，从现场的情况来看，这条主干道车流较多，上下班高峰期出行压力较大！

▲西侧在建的商业楼

项目的南侧是贤家弄以及两个楼盘：东日晴好与梧桐燕庐。从外立面，物业管理，人群复杂度等多个方面，梧桐燕庐都要好于东日晴好。而从最近两个楼盘二手房成交价格来看，东日晴好大概是三万左右，而梧桐燕庐则是达到了三万五。

▲左边为梧桐燕庐，右边为东日晴好

项目的北边与东边都是贤家庄村拆迁后平整出来的土地，等待开发。穿过这片土地就是绕城高速，距离项目最近的楼幢直线距离大概是400米，会略有影响。

▲北侧与东侧的待开发的空地

▲项目北侧的绕城高速

值得一提的是，在项目西北侧的狮子山脚下有一个小型的公墓，好在规模不大，视线也不会直达。

▲西北侧的狮子山

关注中梁云都汇的购房者中，大部分都会非常在意学区问题，毕竟在整个杭州，西湖区几乎是优质学区的代名词。按照目前的规划，云都汇大概率是和东日晴好、梧桐燕庐一起划入转塘小学象山校区，并算不上顶尖的优质学区，而且离小区距离较远，并不方便，所以对学区要求高的购房者可能要失望了。

而在商业配套上面，目前云都汇的周边则显的严重不足了，周边1公里以内没有大型综合体与商超，生活便利性上会受到影响。好在项目西侧的商业部分会有一些底商，项目交付后应该可以满足一些日常的需求。

户型上，云都汇所有的住宅都是89方，一梯两户设计，得房率超过80%，南北通透。但是由于拿地较早（11年拿地，楼面价4674元/㎡），户型规划上稍显落后，虽然做到了全明，但89方无论中间套还是边套都是只有两开间朝南，且只有一卫，从现场样板房的空间上来看，三个卧室的面积也都有一些局促。

▲样板房图片

▲样板房图片

▲主卧

在装修表上，相对于目前的不少刚需楼盘，云都汇还算的上良心，不仅标配了中央空调，地暖，也包含了洗碗机，垃圾处理器等家居设备。

至于大家最关心的价格，28400的批价也包含了一部分的限价因素，毕竟拿地时间早，地价便宜。相对于周边二手有一定的价差。

最终购买云都汇的购房者，一定会将该项目与在售的祥生云镜进行对比。两个盘直线相距约2.3公里，开车相距约2.9公里。祥生云镜的区位更好一些，较大的户型定位也偏向改善自住的群体。但是二者之间的价差还是蛮大的，均价相差一万元每平，所以整体对比来看，对于预算不是特别充足的刚需购房者来说云都汇还是有一定的性价比的！

项目优劣势总结：

优势：

1. 西湖区

2. 89方小面积未来有稀缺性

3. 2字头的价格，总价门槛低，可接受不少滨江外溢

4. 环境及空气质量不错

5. 精装带地暖

6. 价格有一定倒挂，购买车位有两万元的优惠

7. 绿城物业

劣势：

1. 户型老旧，只有一卫，卧室偏小，两开间朝南

2. 住宅比例低，一千多套房源中只有两百多套住宅

3. 附近缺乏大型的商业配套

4. 地铁距离达到了1.1公里，超过步行可以接受的极限距离

5. 阿里云搬走后，周边产业导入前景不明朗

所以总体来看，云都汇适合在之江转塘一带工作有自住需求的地缘性客户，以及部分预算不太充足的滨江外溢。而对于投资客来说，虽有一定的价值但算不上很大，可以根据自己的情况与定位来进行取舍！

云都汇选房指南

| PART1 |

摇号信息

▲云都汇住宅沙盘图

摇号信息 →

摇号房源：小高层2# 3# 4# 5# 

户型：89㎡

均价：28400元/㎡

容积率：1.9

层高：2.9米

验资门槛：首套50万冻结，二套或全款100万冻结

登记时间：尚未公示

交房时间：2021-09

| PART2 |

规划配套

▲云都汇区位图

| 周边新房售价 |

祥生云镜均价38600元/㎡

| 周边二手房售价 |

东日晴好成交均价大约30000元/㎡

梧桐燕庐成交均价大约35000元/㎡

| 周边城市界面 |

东：青蓝路

南：贤家弄

西：科海路

北：青蓝路

| 公路交通 |

楼盘周边主干道：科海路，320国道

| 轨道交通 |

地铁6号线科海路站约1.1km

| 小区内部配套 |

部分底商

| 周边商业购物配套 |

金街美地商业中心2.7km

象山国际广场3km

云栖中心2.5km 

| 周边学校 |

转塘小学2.9km

上泗中学1.2km

| 周边医疗 |

省立同德医院转塘院区 2.4km

| PART3 |

户型介绍

约89㎡方边套三房两厅一卫 →

优点：全明户型，南北通透，餐客厅空间宽敞

缺点：只有一卫，进深较长，卧室较小

约89㎡中间套三房两厅一卫 →

优点：全明户型，南北通透，餐客厅空间宽敞

缺点：只有一卫，进深较长，卧室较小，窗户偏小，厨房门狭窄

| PART4 |

楼幢优劣

▲住宅沙盘图

5#核心区位最好，4#，6#会受道路以及北边绕城高速噪声影响。

| PART5 |

噪声测评&一房一价

一房一价表可加房叔微信获取

噪音评测：

| PART6 |

选房建议

考虑因素：

  采光因素：低楼层可能会受到绿化遮挡

  噪声因素：南，北，东靠近马路

  价格因素：次顶楼最贵

  户型因素：边套户型好于中间套

选择建议：

    第1选择：5号楼中间层边套房源

    第2选择：2,3号楼中间层边套房源

    第3选择：4,6号楼中间层边套房源（西边套优于东边套）

    第4选择：5号楼中间层中间套房源

    第5选择：2,3号楼中间层中间套房源

    第6选择：4,6号楼中间层中间套房源

    第7选择：5号楼顶底房源（顶层优先）

    第8选择：2,3号楼顶底房源（顶层优先）

    第9选择：4,6号楼顶底房源（顶层优先）

 -END-

作者/崔少

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